De l’obligation de moyens d’entretien du bailleur à l’apparition d’une obligation de sécurité de résultat

Jusqu’alors, cette obligation d’entretien trouvait sa seule source dans l’article 1719 du Code Civil qui impose au bailleur d’entretenir la chose louée. La jurisprudence a toujours étendu cette obligation d’entretien aux accessoires de l’appartement en location dont l’ascenseur fait indéniablement partie.

Ainsi, le bailleur ne respecte pas son obligation s’il laisse en usage un ascenseur vétuste faisant courir des dangers à ses utilisateurs.

De même, le bailleur doit réparer le préjudice subi par son locataire à la suite d’un accident survenu lors de l’usage de l’ascenseur, en application de l’article 1721 du Code civil. Ce texte prévoit en effet que le bailleur doit garantie à son preneur de tous les vices de la chose louée.

L’obligation d’entretien existe donc bien en dehors de la Loi du 2 juillet 2003, cependant il est parfois délicat pour un locataire de contraindre son bailleur à la respecter. En effet, cette obligation n’est que de moyens.

En conséquence, l’obtention par le locataire victime d’un accident d’ascenseur de dommages et intérêts implique la démonstration de ce que l’accident trouve sa cause dans une faute du bailleur.

Il faut donc démontrer que l’accident résulte d’un manquement du bailleur à son obligation d’entretien, ce qui est parfois extrêmement délicat.

Une jurisprudence récente permet de sortir de cet écueil mais expose immédiatement le locataire à un second obstacle.

La 1ère Chambre de la Cour de Cassation, le 1er avril 2009 (n° de pourvoi 08-10070), a décidé, à propos de la chute d’une locataire occasionnée par une différence de plusieurs centimètres entre le niveau d’arrêt de la porte d’entrée de l’ascenseur et celui du rez-de-chaussée, que « la victime n’avait pas à prouver que le bailleur n’avait pas fait le nécessaire pour l’entretien de l’ascenseur mais à démontrer que l’appareil présentait un dysfonctionnement à l’origine de son préjudice. »

En conséquence, la Cour de Cassation a confirmé la décision des juges d’appel qui avait condamné le bailleur à indemniser le préjudice subi par la locataire sans relever en quoi il avait failli à son obligation d’entretien. Il suffit, selon la Cour de Cassation, qu’il soit constaté que l’accident résulte d’un dysfonctionnement pour engager la responsabilité du bailleur.

Ainsi, la Cour de cassation fait peu à peu glisser l’obligation d’entretien du bailleur qui n’est que de moyens à une obligation de sécurité qui serait de résultat : dès lors que le dommage est dû à un dysfonctionnement de l’appareil, l’indemnisation est due par le bailleur.

Néanmoins, la tâche n’est pas nécessairement plus aisée…

Comment démontrer le dysfonctionnement ?

L’apport immédiat de la nouvelle réglementation -même amputée provisoirement d’une partie de son dispositif-

À cet égard, la nouvelle réglementation vient au secours des locataires, usagers malheureux des ascenseurs.

Après avoir stigmatisé, par un collège d’experts, que les accidents trouvaient leur principale source dans la vétusté de l’appareil et le défaut de son entretien, le législateur a imposé au bailleur une obligation spécifique d’entretien de l’ascenseur.

L’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation (issue de la Loi du 3 juillet 2003) dispose que :

« les ascenseurs font l’objet d’un entretien propre à les maintenir en état de bon fonctionnement et à assurer la sécurité des personnes.

Cette obligation incombe au propriétaire de l’ascenseur. […] »

Le décret d’application de cette loi du 9 septembre 2004, précise les objectifs de sécurité qui doivent être atteints par un ascenseur bien entretenu.

Ainsi, l’article R. 125-1-1 du code de la construction et de l’habitation liste neuf objectifs de sécurité.

Ce texte expose ainsi que «  la sécurité d’un ascenseur consiste à assurer :

1. La fermeture des portes palières ;

2. l’accès sans danger de personnes à la cabine ;

3. la protection des utilisateurs contre les chocs provoqués par la fermeture des portes ;

4. la prévention des risques de chute et d’écrasement de la cabine ;

5. la protection contre les dérèglements de la vitesse de la cabine ;

6. la mise à la disposition des utilisateurs de moyens d’alerte et de communication avec un service d’intervention ;

7. la protection des circuits électriques de l’installation ;

8. l’accès sans danger des personnels d’intervention aux locaux de machines, aux équipements associés et aux espaces parcourus par la cabine ;

9. l’impossibilité pour toute personne autre que les personnels d’interventions d’accéder aux locaux de machines, des équipements associés et aux espaces parcourus par la cabine. »

La réalisation de ces objectifs de sécurité passe par la mise en place de dispositifs prévus par les articles suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, par exemple, devra être mis en place un dispositif de détection de la présence de personnes afin de les protéger contre le choc des portes coulissantes lors de leur fermeture.

De même, le décret impose la réalisation d’un contrôle technique régulier de l’appareil afin de détecter d’éventuelles défaillances techniques et ainsi éviter pannes et accidents prévisibles.

Un calendrier très précis de la mise aux normes des ascenseurs avait été prévu par les textes initiaux.

Cependant, une étude menée par la direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction entre le la fin de l’année 2004 et la fin de l’année 2006 a révélé que les trois quarts du parc résidentiel et la moitié du parc non résidentiel n’avait pas encore engagé les travaux à la fin de l’année 2006... Il est ainsi apparu évident qu’il était nécessaire d’accorder aux propriétaires un report pour se mettre en conformité avec les nouvelles normes.

Tel a été l’objet du décret du 28 mars 2008. Ce texte réadapte le calendrier des travaux qui devront être effectués par les propriétaires pour mettre leur ascenseur aux normes de sécurité.

De même, l’obligation de réalisation régulière d’un contrôle technique a été reportée.

Il n’empêche que ce décret n’a en rien modifié l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation qui impose au bailleur l’obligation d’entretenir les ascenseurs propres à les maintenir en bon état de fonctionnement et à assurer la sécurité des personnes.

De même, le décret de 2008 n’a pas modifié l’article R. 125-1-1 du même code qui pose les objectifs de sécurité qui doivent être respectés par un ascenseur bien entretenu.

En conséquence, et pendant cette période transitoire, il est possible de tirer argument de ces textes pour démontrer qu’un accident est survenu en raison du dysfonctionnement de l’appareil et, en conséquence, d’obtenir la condamnation du bailleur à indemniser le locataire.

Ainsi, dans le cas du désonglage du doigt d’un enfant dont la main est restée coincée entre les portes coulissantes de l’ascenseur, il sera aisé de démontrer que l’accident est imputable à un dysfonctionnement de l’appareil, exigence jurisprudentielle pour engager la responsabilité du bailleur (voir supra : arrêt de la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation du 1er avril 2009).

En effet, dans cette hypothèse, il ne fait pas de doute que la lésion résulte d’un défaut de protection de l’utilisateur contre les chocs provoqués par la fermeture des portes.

Or, cet objectif de sécurité est précisément visé par le 3ème point de l’article R. 125-1-1 du code de la construction et de l’habitation qui, il faut le rappeler, n’a pas été modifié par le décret de 2008.

En conséquence, ces nouveaux textes ont toute leur importance malgré le report des obligations de mise en conformité des ascenseurs aux normes de sécurité.

En effet, si, à l’heure actuelle, les locataires ne peuvent exiger de leur bailleur le respect de la mise en place des dispositifs de sécurité reportée par le décret du 28 mars 2008, il n’empêche que l’obligation générale d’entretien demeure et que cette obligation implique que l’installation offre à son usager une sécurité minimale définie par l’article R. 125-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

En conséquence, dans cette période de transition, ces textes, même amputés d’une partie de leur contenu, sont particulièrement utiles aux usagers qui peuvent en tirer argument et démontrer que l’accident résulte d’un dysfonctionnement de l’appareil afin d’obtenir l’indemnisation par leur préjudice de leur bailleur.

L’apport prochain de la nouvelle réglementation

Demain (dès le 31 décembre 2010 pour les premiers dispositifs de sécurité), le locataire n’aura plus à attendre la survenance d’un accident pour agir contre son bailleur et pourra le contraindre à mettre en place les dispositifs de sécurité prévus par la réglementation, au besoin en recourant à une procédure d’urgence devant le Tribunal de Grande Instance statuant en matière de référés.

Pour que cette obligation soit tout à fait effective, le législateur a prévu un droit d’information du locataire : celui-ci peut solliciter la communication du rapport du contrôle technique dont la réalisation obligatoire et régulière recèlera d’importantes informations.

Le rééquilibrage des forces en présence permettra ainsi, il faut l’espérer, d’éviter de nouveaux accidents dramatiques.

Catherine POUZOL